El Tribunal Supremo (TS) ha sentenciado en firme que los 129 apartamentos turísticos 'Balcón del Golf' de Roquetas de Mar (Almería) deben ser demolidos, aunque con la "condición previa" de que el ayuntamiento evalúe "el valor de las obras" y lo "haga constar" en el presupuesto municipal como "garantía para las indemnizaciones que, en su día, puedan corresponder a terceros de buena fe".

El Supremo confirma en todos sus pronunciamientos el fallo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) que, en 2019, declaró nulas de pleno derecho la licencia de obras que se concedió en 2003 y la licencia de primera ocupación, de 2006, y ordenó la reposición de la realidad física alterada en las parcelas 118 y 119 de la calle Aviación de la urbanización Playa Serena.

Fue la Junta de Andalucía la que dio comienzo a este pleito al recurrir la negativa del pleno del Ayuntamiento roquetero a revisar de oficio en 2015 los permisos municipales otorgados "primero a Explotaciones Agrícolas Fincas Guillen SL", y posteriormente transmitidos "a Aifos Arquitectura y Promociones Inmobiliarias" para la construcción de sótano-garaje, piscina y 129 apartamentos, tal y como le había ordenado previamente la justicia en una sentencia de 2013.

El Ayuntamiento alegó para oponerse y pedir su desestimación, una argumento sostenido a lo largo de toda la causa, que la Junta "carecía de legitimación".

La resolución del alto tribunal, de 20 de noviembre y a la que ha tenido acceso Europa Press, establece doctrinal jurisprudencial tras someter a "debate" si una comunidad autónoma "puede tener consideración de interesado" a efectos de "promover un procedimiento de revisión de oficio de un acto de la administración local".

Señala que, a pesar de la "oscilante jurisprudencia sobre el asunto", la sala del TSJA "no pudo negar" la condición de interesada de la Junta de Andalucía porque "partía de que ella misma dictó un pronunciamiento firme e inatacable de reconocimiento de legitimación" del Gobierno andaluz para instar la revisión de oficio" y remarca que "una vez iniciado en ejecución de sentencia ese citado procedimiento de revisión de oficio, no puede ser de nuevo cuestionada la legitimación".

"En este caso, la legitimación de la Junta de Andalucía era cosa juzgada porque si se le ha permitido promover el procedimiento en la resolución jurisdiccional, puede ser considerado interesado para la impugnación de la resolución final del procedimiento incoado en ejecución de sentencia", traslada para poner fin a diez años de "discusiones" en torno a este asunto.

La sentencia del TSJA que ahora deviene en firme determinó que resulta "obvio" que los dos edificios de 'Balcón de Golf' incumplieron "todos los parámetros exigidos" pasando de un número máximo de viviendas de 15 a 129 y apuntó que la denominación que se dio de "apartamentos turísticos" fue un "subterfugio para obtener la licencia de obras aplicando determinaciones de parámetros urbanísticos distintos de los determinados en las ordenanzas del PGOU".

"La publicidad de la promoción de la urbanización 'El balcón del Golf', y de los precios de los diversos inmuebles como estudios, apartamentos o piso, áticos, acreditan que el uso fue realmente residencial, y no hotelero", subrayó para añadir que la licencia de obras habilitó una "actuación urbanística ilegal que puede calificarse de grave".

Con respecto a la licencia de primera ocupación, indicó que debía hacerse el "mismo reproche de nulidad" pues, según sostuvo, "la nulidad de la licencia de obras impide la validez de la licencia que admite la misma, previa comprobación de la obra, y traslada por tanto la misma nulidad, ya que no puede ser valida la ocupación de lo ilegalmente edificado".

La resolución del TSJA confirmada por el Supremo estimó la petición para declarar la nulidad de ambos permisos que interesó la Junta de Andalucía, como también la solicitud de que se ordenase en vía judicial "la reposición de la realidad física alterada".

Así, la sala concluyó en 2019 que, una vez que se declara la nulidad de una licencia municipal, la edificación ejecutada "queda sin título jurídico que la avale y resulta una construcción ilegal" al tiempo que estableció que esto exige la "demolición de las obras amparadas por la licencia que se declara nula de pleno derecho".

Fijó, no obstante, como condición previa, la prestación de garantías suficientes por parte del Ayuntamiento de Roquetas de Mar, "responsable de la concesión de la licencia", para responder "al pago de las indemnizaciones debidas a los terceros de buena fe", y señaló que debían ser los servicios técnicos los que realizasen una "evaluación del valor de las obras".

Concretó que esta valoración "nunca sería inferior al mayor de los valores fiscales usados por el ayuntamiento para los tributos municipales, más un 30 por ciento" y precisó que los impuestos a tener en cuenta eran el de Construcción, Instalación y Obras, tasa de licencia, valor catastral e incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.

Al hilo de esto, recogió que esa cantidad resultante debía constar en el presupuesto municipal "mediante la correspondiente modificación si fuere el caso" y advirtió de que en "los verdaderos terceros de buena fe" con derecho a ser indemnizados "no tiene cabida el promotor, en concurso de acreedores, o titular de la licencia", pero sí todo tipo de propietarios, no solo como residencia habitual, y otros titulares de derechos de los edificios a demoler.

Por último, el TSJA apuntó que, para el derribo acordado en sentencia, "no es necesario que antes se pague a los afectados", sino solo que "se constituyan las garantías necesarias para responder en el futuro a las indemnizaciones correspondientes".

ORÍGENES DEL PLEITO

Según resume el Supremo, los orígenes de este pleito se encuentran en la decisión de la junta de gobierno de Roquetas de Mar de conceder licencia de obras para la construcción de sótano garaje, piscina y 129 apartamentos turísticos, en calle Aviación, parcelas 118 y 119 de la Urbanización Playa Serena.

Tres años después, la Consejería de Obras Públicas y Transportes presentó escrito al ayuntamiento instando la revisión de oficio y la suspensión cautelar del citado acuerdo "sobre la base de ser el acuerdo de concesión de licencia de obras y de primera ocupación nulo de pleno derecho".

El consistorio inadmitió en 2007 a trámite la solicitud de la Junta de Andalucía, y desestimó la solicitud de revisión instada por un particular, por lo que se interpuso recurso contencioso-administrativo tanto por la Junta como por el citado particular.

El Juzgado de lo Contencioso-administrativo 1 de Almería dictó sentencia declarando la inadmisibilidad del recurso en cuanto a la Junta de Andalucía por desviación procesal aunque, en 2013, el TSJA el estimó parcialmente la apelación interpuesta por la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía y ordenó al Ayuntamiento la incoación del procedimiento de revisión de oficio .

Roquetas de Mar lo tramitó, pero en pleno en 2015 desestimó la revisión de oficio de la licencia de obras y de primera ocupación, al considerar que la edificación autorizada por dicha licencia "cumplía con la normativa establecida en el PGOU, además de sostener que la Junta carecía de legitimación". Fue esta última resolución la que dio lugar al procedimiento contencioso-administrativo que se ha sustanciado, finalmente, con la sentencia en firme del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2023.